[음식점 창업 꿀팁 #22] 상가 권리금 이 무엇인가요?

뉴플로이, 상가 권리금 이 무엇인가요?

상가를 임대하기 위해 알아보다 보면 보증금, 월세 이외에 상가 권리금 도 보게 될텐데요. 주거시설과는 달리 상가를 임대할 경우 권리금을 추가적으로 준비해야 하는 경우가 있습니다.
이번 게시글에서는 권리금이란 무엇인지, 종류와 계산은 어떻게 하면 되는지 알아보겠습니다.

1. 상가 권리금 이란?

상가건물임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등)에 따르면 ‘권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.’고 나와있습니다.

간단하게 정리하면 새로운 임차인이 기존 임차인으로부터 유ㆍ무형의 재산적 가치를 양도/이용하는 대가로 지불하는 것입니다. 임대를 위해 필요한 보증금과 월세 외에 추가로 지급하는 금액이니 혼동하시면 안됩니다!

상가 권리금 이란

2. 상가 권리금 종류 및 계산방법

상가 권리금은 위치적 이익에 따른 바닥권리금, 영업 이익에 따른 영업권리금, 시설물에 따른 시설권리금 3가지로 나뉩니다. 그럼 각 권리금별 특징과 금액계산은 어떻게 하는지 알아보겠습니다.

(1) 바닥 권리금

위치적 이익에 따른 무형의 권리금으로 흔히 말하는 ‘목 좋은 곳’입니다. 점포의 위치적 이점을 기준으로 권리금이 형성되는데요. 유동인구가 많거나 역세권일수록 높게 측정될 수 있습니다.

계산방식에 있어서 정확히 기준이 되는 것이 없지만, 보통 해당 상가 주변에서 이미 거래된 금액으로 시세가 형성된다고 합니다. 그러니 주변 부동산에서 알아보는 것이 필요합니다.

(2) 영업 권리금

영업 이익에 따른 무형의 권리금으로 영업을 하면서 발생하는 매출에 의해 결정됩니다.
단골고객, 레시피, 직원승계, 운영노하우 등 영업을 하면서 매출에 영향을 미치는 정보들이라고 볼 수 있겠네요.

대체로 6개월~12개월간의 순이익을 임차인끼리 합의하여 권리금으로 계산하는데, 통상적으로 10개월에 대한 순이익으로 계산한다고 합니다.
우선 순이익은 총 매출에서 매장을 운영하며 발생된 비용을 빼주면 되는데요. 예를 들어 순이익이 500만원이라고 하면 500만원*10개월 = 5,000만원으로 계산하여 영업권리금은 5,000만원이 됩니다.

추가적으로 임차인끼리 협의가 된다면 일정기간 매장을 관찰하기도 하며, 계절에 따른 영향은 없는지 파악하는 것도 중요하겠네요.

(3) 시설 권리금

인테리어 및 주방시설, 가구 등 유형물에 대한 권리금 으로 해당 시설물의 금액에 따라 결정됩니다. 보통 유형의 물품들은 시간이 지나고 사용할수록 가치가 떨어지기 때문에 감가상각을 적용하는데요. 통상적으로 5년의 감가상각 기간을 고려하여, 사용기간 1년에 20%정도를 감가하는 것이 일반적입니다. 예를 들면 1,000만원짜리 가구를 3년 사용 시 3년*20%=60%의 감가를 한 400만원으로 보면 되겠죠.

비슷한 업종일수록 가격을 높게 매길 수 있으며, 반대로 기존 업종과 다를 경우 그 가치를 받지 못할 수 있습니다. 예를 들어 치킨집을 하던 곳인데 카페를 하고자 한다면 튀김기와 같은 물품들은 낮은 가격에 책정될 수 있겠죠.

상가 권리금 종류

3. 권리금회수 기회의 보호

권리금은 온전히 임차인들간의 거래이기 때문에 임대인이 관여하거나 거래를 방해할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제 10조 4항의 규정을 2015년 8월에 신설하여 보호 받을 수 있습니다. 해당 내용 중 필요한 부분만 알아보면

  • 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됨.
  • 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음.
  • 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸함.

으로 정리해볼 수 있습니다.

하지만 예외의 상황도 있데요. 아래 사항 중 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부나 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우라고 합니다.

  • 임대인이 임대차계약 체결 당시 임차인에게 철거/재건축에 대한 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
  • 건물이 노후 훼손 혹은 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  • 다른 법령에 따라 철거 혹은 재건축이 이루어지는 경우

예외 사항에 대해서는 보호 받지 못할 수 있으니 임대차 계약 시 확인해볼 필요가 있겠네요.

권리금회수 기회의 보호

4. 상가 권리금의 중개수수료

권리금 알선 계약은 부동산중개업으로 보지 않고 일반적인 용역의 제공으로 봅니다. 그래서 현행법상 권리금은 중개수수료의 대상이 아니라 명시된 수수료의 상한선이 없습니다. 상가 거래를 하다보면 중개수수료와 상관없이 상가 권리금에 대한 수수료를 요구하게 되는데요. 통상적으로 권리금의 5~10%정도로 대부분 매도자에게만 받게 됩니다. 법적으로 지급해야하는 것이 아닌 관행적인 부분이다 보니, 만족할만한 수준의 권리금을 받아낸다면 중개인과 지급금을 합의해보는 것도 좋습니다.

지금까지 상가 권리금에 대해 알아봤는데요. 매장 오픈 준비가 어느정도 되셨다면 매장운영에 대해서도 준비해주셔야 합니다. 그 중에서도 직원들의 근태 및 급여관리가 중요합니다. 뉴플로이 서비스를 이용하시면 근태관리와 급여자동화를 경험해보실 수 있는데요. 아래 링크를 통해 남겨주시면 자세하게 상담도와드리겠습니다.

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